Reajuste de aluguel: qual índice usar, como calcular e o que diz a lei

Para os contratos que fazem aniversário em outubro de 2026, o reajuste é de 3,34% pelo IGP-M e de 4,58% pelo IPCA. Os quatro índices de outubro de 2026.

Qual índice usar

O do contrato. A Lei do Inquilinato deixa as partes livres para escolher o índice e proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo, à variação do câmbio ou a uma moeda estrangeira (arts. 17 e 85). A Lei 10.192/2001 completa: o reajuste usa um índice de preços, geral, setorial ou de custos, uma vez por ano (art. 2º). Nenhuma lei manda usar o IGP-M, o IPCA ou outro índice específico.

Os quatro índices mais usados nos contratos:

• IGP-M, da FGV: o tradicional dos contratos de aluguel. Mede preços no atacado, no consumo e na construção, por isso oscila mais.
• IPCA, do IBGE: a inflação oficial do país, ao consumidor. Costuma variar menos e vem ganhando espaço nos contratos novos.
• INPC, do IBGE: a inflação ao consumidor das famílias de renda mais baixa.
• IGP-DI, da FGV: parecido com o IGP-M, com outro período de coleta.

Há também o IVAR, lançado pela FGV em janeiro de 2022. Em vez de preços gerais, ele acompanha o aluguel efetivamente pago em contratos de quatro capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre), por isso fica mais perto do mercado de aluguel.

O índice pesa no bolso de cada lado. Em 2020, o IGP-M fechou o ano em 23,14%, contra 4,52% do IPCA, e chegou a 37,04% em 12 meses em maio de 2021. Já de setembro de 2025 a agosto de 2026, foi o contrário: 2,16% pelo IGP-M e 4,22% pelo IPCA. Quem escreve um contrato novo pode escolher o índice que preferir; quem já tem um contrato segue o que está nele.

Este é o reajuste dos contratos que fazem aniversário no mês mais recente com os quatro índices divulgados:

• IGP-M3,34%R$ 2.000,00 → R$ 2.066,80
• IPCA4,58%R$ 2.000,00 → R$ 2.091,60
• INPC4,29%R$ 2.000,00 → R$ 2.085,80
• IGP-DI3,80%R$ 2.000,00 → R$ 2.076,00

A tabela de reajuste traz o mesmo número para cada mês de aniversário, atualizada todo dia. Atenção ao comparar com outras tabelas: muitas são organizadas pelo mês do índice, e a coluna “agosto” delas, o acumulado até agosto, é a que serve aos contratos que fazem aniversário em setembro.

Como calcular o reajuste do aluguel

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   Ache o mês de aniversário

   É o mês em que o contrato completa 12 meses da assinatura ou do último reajuste. O novo valor vale a partir do aluguel desse mês.

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   Veja o acumulado de 12 meses do índice

   O mais comum é usar os 12 meses que terminam no mês anterior ao aniversário: para um contrato de setembro, de setembro do ano anterior a agosto. O contrato pode fixar outra regra.

   Tabela de reajuste por mês de aniversário
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   Multiplique o aluguel pelo fator

   Um acumulado de 4,22% dá o fator 1,0422: R$ 2.000,00 × 1,0422 = R$ 2.084,40. Arredonde só o valor final, ao centavo.

4. 4

   Avise o inquilino por escrito

   Com o índice, o período, o percentual e o novo valor, antes da cobrança do mês do aniversário.

   Veja por que avisar

O acumulado multiplica, não soma

O acumulado de 12 meses não é a soma das 12 variações mensais. Cada mês incide sobre o valor já corrigido do mês anterior, então as variações se multiplicam:

fator = (1 + variação do 1º mês) × (1 + variação do 2º mês) × … × (1 + variação do 12º mês)

Um mês negativo entra na mesma conta: uma queda de 0,73% vira × 0,9927. Somar as variações dá um número diferente. No IPCA de setembro de 2025 a agosto de 2026, a soma dá 4,15%, e o acumulado certo é 4,22%.

A FGV e o IBGE calculam o acumulado oficial pelo número-índice, que tem mais casas decimais que as variações mensais publicadas. Por isso, refazer a conta com as variações arredondadas pode dar 0,01 ponto de diferença. A Locadia usa o número-índice, e o resultado bate com o divulgado.

As variações de cada mês por trás do reajuste mais recente:

Mês	IGP-M	IPCA	INPC	IGP-DI
out/2025	−0,36%	0,09%	0,03%	−0,03%
nov/2025	0,27%	0,18%	0,03%	0,01%
dez/2025	−0,01%	0,33%	0,21%	0,10%
jan/2026	0,41%	0,33%	0,39%	0,20%
fev/2026	−0,73%	0,70%	0,56%	−0,84%
mar/2026	0,52%	0,88%	0,91%	1,14%
abr/2026	2,73%	0,67%	0,81%	2,41%
mai/2026	0,84%	0,58%	0,65%	0,87%
jun/2026	−0,50%	0,16%	0,14%	−0,79%
jul/2026	−1,16%	0,07%	−0,01%	−0,86%
ago/2026	−0,22%	−0,32%	−0,32%	0,06%
set/2026	1,57%	0,82%	0,82%	1,50%
Acumulado	3,34%	4,58%	4,29%	3,80%

Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

O do índice do contrato, uma vez por ano. Acima disso, só por acordo com o inquilino ou por ação revisional depois de três anos. A lei não fixa um percentual máximo.

Uma vez por ano, no mínimo. A cláusula que reajusta o aluguel em prazo menor que um ano, como um reajuste semestral ou trimestral, é nula, assim como qualquer arranjo com o mesmo efeito, como um reajuste mensal “proporcional” (art. 2º, §§ 1º e 3º, da Lei 10.192/2001). Depois de um acordo de novo valor ou de uma ação revisional, os 12 meses voltam a contar da data da revisão (§ 2º).

Trocar o índice exige acordo. Proprietário e inquilino podem, juntos, mudar o valor do aluguel ou a cláusula de reajuste a qualquer momento (art. 18 da Lei do Inquilinato). Sozinho, nenhum dos dois pode.

Reajuste não é revisão. O reajuste anual repõe a inflação pelo índice do contrato. A ação revisional é outra coisa: sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer das partes pode pedir que a Justiça leve o aluguel ao valor de mercado, para cima ou para baixo (art. 19). Nessa ação, a pedido do proprietário, o juiz pode adotar outro índice e outra periodicidade (art. 69, § 1º).

Aumento acima do índice só por acordo. Fora o reajuste do contrato, o aluguel só muda se o inquilino concordar ou na revisional.

Casos que geram dúvida

Quando o índice dá negativo

A lei não trata do índice negativo, então o primeiro passo é ler o contrato. Muitos dizem que, com o acumulado negativo, o aluguel fica igual, e a decisão mais recente sobre o tema, abaixo, ressalva justamente a cláusula que proíbe a redução.

Se o contrato não diz nada, os tribunais costumam usar, por analogia, a regra do STJ para a correção de créditos judiciais: a deflação entra na conta, mas o valor nominal fica preservado (Tema 678, REsp 1.361.191/RS). No reajuste de um shopping center pelo IGP-DI, o Tribunal de Justiça do Paraná aplicou o índice negativo ao aluguel, preservado o valor nominal do contrato; o STJ não chegou a julgar o recurso, mas registrou que a decisão estava alinhada à sua jurisprudência (AREsp 3.173.429/PR). Em outro caso, o STJ não reviu a decisão que negou ao inquilino a redução do aluguel vigente (EDcl na DESIS no REsp 1.608.991/MG).

As duas decisões são de um ministro só, não de uma turma do STJ, e não está decidido se o “valor nominal” é o aluguel do início do contrato ou o atual. A questão ainda não está pacificada. Se o contrato não trata do índice negativo e o inquilino pedir redução, vale conversar com um advogado.

A alta do IGP-M e a troca pelo IPCA

Quando o IGP-M disparou em 2020 e 2021, muitos inquilinos pediram na Justiça a troca pelo IPCA. O STF não chegou a decidir a questão: as duas ações que pediam a troca para todos os contratos foram encerradas sem julgamento do mérito (ADPF 818 e ADPF 869).

No STJ, a troca é uma exceção, decidida caso a caso, e exige a prova de um desequilíbrio concreto no contrato, não só a alta do índice. Quase todos os casos foram de locação comercial, e em alguns a troca valeu só para o período da alta, como de julho de 2020 a julho de 2021 (AREsp 2.492.373/SP). Para o contrato residencial, a regra continua: sem acordo, vale o índice do contrato.

Esqueceu de reajustar

A lei não exige aviso para aplicar o reajuste: a cláusula do contrato já obriga as partes. Mas quem passa muito tempo sem aplicá-lo corre o risco de não poder cobrar o passado. Numa locação comercial em que o proprietário ficou cinco anos sem reajustar, o STJ permitiu o reajuste a partir da notificação ao inquilino e afastou a cobrança das diferenças anteriores, porque a demora criou a expectativa de que o reajuste não viria (REsp 1.803.278/PR).

Não há um prazo fixo a partir do qual isso acontece, e o resultado não é automático: em outro caso, com a cláusula de reajuste já confirmada na Justiça, o tribunal paulista afastou o argumento do inquilino e manteve a cobrança retroativa, e o STJ não reviu (AREsp 3.217.094/SP). E há um limite de tempo: aluguel prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil), e o Tribunal de Justiça do Maranhão aplicou esse prazo às diferenças de reajuste, cortando uma cobrança de cinco anos para três (AREsp 2.609.053/MA).

Se esqueceu por pouco tempo, avise por escrito e aplique o reajuste a partir do próximo aluguel. Para as diferenças passadas, um acordo com o inquilino, como um parcelamento, evita discussão.

Contrato sem índice

Se o contrato não prevê reajuste, o caminho da Lei do Inquilinato é o acordo (art. 18) ou a ação revisional depois de três anos (art. 19). O Código Civil manda usar o IPCA quando não há índice combinado (art. 389), mas a regra está no capítulo da dívida em atraso, e não está decidido se ela cria um reajuste anual que o contrato não tem. Nesse caso, converse com um advogado antes de reajustar. A regra antiga de que “no silêncio do contrato, o aluguel será reajustável anualmente”, da Lei 6.698/1979, ainda aparece em buscas, mas foi revogada pela Lei do Inquilinato (art. 90).

Se o índice do contrato deixar de existir, vale o substituto que o contrato indicar, comum na fórmula “ou o índice que vier a substituí-lo”. Quando a própria lei cria o substituto, como aconteceu com índices oficiais extintos nos anos 1980, aplica-se o substituto legal (REsp 59.619/SP). O IGP-M e os outros índices privados não têm substituto em lei: sem a cláusula, as partes combinam outro.

O projeto que limita o reajuste ao IPCA

O PL 1.026/2021 propõe que o reajuste de aluguel não passe do IPCA. A urgência foi aprovada na Câmara em abril de 2021, e o projeto consta como pronto para votação no Plenário, mas não foi votado; a última movimentação é de 2023. Não é lei.

É preciso avisar o inquilino?

A lei não exige aviso para aplicar o reajuste previsto no contrato, nem fixa prazo: os “30 dias de antecedência” que se veem por aí são costume, não regra. Há um projeto que tornaria o aviso prévio obrigatório (PL 871/2022), mas ele não foi votado e não é lei. Ainda assim, avise por escrito, antes da cobrança do mês do aniversário, com o índice, o período, o percentual e o novo valor. O aviso evita surpresa, deixa a conta conferível e, se um dia houver discussão, mostra que o reajuste foi exercido no tempo certo.

Um modelo, para adaptar:

Olá, Fulano. Em setembro o contrato do imóvel da Rua Exemplo, 100, completa mais um ano, e o aluguel será reajustado pelo IGP-M, como prevê a cláusula 5ª. O IGP-M acumulado de setembro de 2025 a agosto de 2026 foi de 2,16% (fator 1,0216). O aluguel passa de R$ 2.000,00 para R$ 2.043,20 a partir do vencimento de setembro. A conta pode ser conferida na tabela da FGV ou em locadia.com.br/indices. Qualquer dúvida, estou à disposição.

Residencial e comercial

O reajuste anual segue as mesmas regras nos dois casos: índice livre, periodicidade mínima de um ano e revisional depois de três anos. A locação comercial tem dois pontos a mais:

• Renovação: com contrato escrito e de prazo determinado que some cinco anos sem interrupção, e três anos no mesmo ramo, o inquilino pode pedir a renovação na Justiça, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51). No processo, o novo aluguel é discutido pelo valor locativo real, o de mercado, com perícia se for preciso (art. 72).
• Shopping center: prevalecem as condições combinadas no contrato (art. 54).

Foi na locação comercial que se concentraram as trocas do IGP-M pelo IPCA na Justiça.