Inquilino não paga o aluguel: o que fazer

Confira a cobrança e converse

Antes de tratar o atraso como problema, confirme o básico: a cobrança chegou ao inquilino, com o valor e o vencimento certos? Muito atraso de poucos dias é esquecimento ou uma cobrança que não chegou.

Uma mensagem curta e educada resolve a maior parte dos casos. Diga o valor em aberto, o vencimento e como pagar. Cobre sempre em particular: expor o inquilino a vizinhos ou em grupos pode virar um pedido de indenização contra você.

Calcule o valor do dia

Depois do vencimento, o valor devido cresce com o que o contrato prevê:

• Multa por atraso, cobrada uma vez, no percentual do contrato. O mais comum é 10%. A Lei do Inquilinato não fixa um teto e os tribunais divergem sobre percentuais maiores; o juiz pode reduzir uma multa excessiva (art. 413 do Código Civil).
• Juros de mora, proporcionais aos dias de atraso. Se o contrato não fixa a taxa, vale a taxa legal do Código Civil: para o período a partir de 30/08/2024, a Selic menos o IPCA, nunca abaixo de zero (art. 406, com a redação da Lei 14.905/2024).
• Correção monetária, pelo índice do contrato. Se ele não fixa um índice, vale o IPCA (art. 389, parágrafo único).

Atraso de condomínio ou IPTU que o contrato põe a cargo do inquilino conta da mesma forma que o aluguel.

Para fazer a conta do dia, use a calculadora de aluguel atrasado do Calcula Online.

Não faça: mesmo com meses de atraso, o proprietário não pode cortar água ou luz, trocar a fechadura, entrar no imóvel sem autorização ou retirar os pertences do inquilino. Isso pode ser crime (art. 345 do Código Penal, e art. 150 se houver entrada sem autorização) e ainda gerar um pedido de indenização contra você. O imóvel só volta ao proprietário pela saída voluntária do inquilino, com a entrega das chaves, ou por ordem do juiz.

Acione a garantia

O contrato pode ter uma garantia, e só uma (art. 37 da Lei do Inquilinato): caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento, esta última rara. Ela existe para este momento:

• Fiador: comunique o atraso a ele por escrito. Salvo cláusula em contrário, a fiança vale até a entrega das chaves, mesmo que o contrato tenha passado a prazo indeterminado (art. 39). Se for preciso entrar na Justiça, inclua o fiador na ação: quem não foi parte do processo não responde pela condenação (Súmula 268 do STJ).
• Seguro-fiança: avise a seguradora dentro do prazo da apólice. Ele cobre as obrigações do inquilino nos limites contratados (art. 41).
• Caução: em dinheiro, ela é de no máximo três aluguéis e fica depositada em poupança (art. 38, § 2º). O uso no fim do contrato segue o que foi combinado.

Se o contrato não tem garantia, a lei permite exigir o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42).

Mande uma notificação por escrito

Se a conversa não resolveu, envie uma notificação extrajudicial com:

1. o valor devido, separando aluguel, multa, juros e correção;
2. um prazo para pagar ou propor um acordo;
3. o que acontece se não houver pagamento.

Ela pode ir por e-mail, WhatsApp ou carta com aviso de recebimento. Guarde a prova de envio.

Acordo, se fizer sentido

Um parcelamento costuma sair mais barato e mais rápido que um processo. Faça por escrito: uma confissão de dívida com as parcelas, as datas e o que acontece se uma parcela atrasar. Se o inquilino for sair, combine também a entrega das chaves com vistoria.

Protesto em cartório

O aluguel comprovado por documento, como o contrato escrito, é título executivo (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil) e pode ser protestado em cartório (Lei 9.492/1997). Com o protesto, o nome do inquilino pode passar a constar em cadastros de inadimplentes. O cartório examina o documento antes de protestar, e as exigências mudam de estado para estado; em geral, ele pede o contrato e a planilha do débito.

Ação de despejo

Sem pagamento nem acordo, o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento, que pode incluir a cobrança dos aluguéis em atraso. Ela precisa de advogado. O passo a passo, com a liminar e os prazos, está no guia Despejo por falta de pagamento.

Se o inquilino já saiu, o despejo não é mais necessário: a dívida pode ser cobrada direto, com base no contrato, do inquilino e do fiador. Valores menores podem ir ao Juizado Especial Cível (até 40 salários mínimos, e sem advogado até 20), que não aceita o despejo por falta de pagamento, só a cobrança. O Juizado só recebe ações de pessoas físicas, microempreendedores, microempresas e empresas de pequeno porte (art. 8º da Lei 9.099/1995): uma holding fora dessas categorias usa a Justiça comum. O prazo para cobrar é de 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).