Despejo por falta de pagamento, passo a passo

Reúna os documentos

• o contrato de locação;
• o cálculo do débito, mês a mês, com multa, juros e correção;
• as cobranças e a notificação enviadas, se houver;
• os dados do fiador ou da apólice do seguro-fiança, se houver.

A ação

O advogado entra com a ação de despejo por falta de pagamento (arts. 59 a 66 da Lei do Inquilinato). O valor da causa é de 12 aluguéis (art. 58, III). O pedido pode incluir a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, inclusive condomínio e IPTU que o contrato põe a cargo do inquilino.

Inclua o fiador. Ele precisa ser citado para responder pela dívida: quem não foi parte do processo não responde pela condenação (Súmula 268 do STJ).

A liminar

Quando o contrato não tem garantia, ou ela deixou de existir (por exemplo, o fiador se exonerou), o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias logo no início do processo, sem ouvir o inquilino antes. Para isso, a ação precisa ser só por falta de pagamento e o proprietário deposita uma caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX).

O inquilino pode derrubar a liminar pagando tudo o que deve dentro desses 15 dias (art. 59, § 3º).

A citação e o prazo para pagar

Citado, o inquilino, ou o fiador, tem 15 dias para depositar o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários do advogado (10%, se o contrato não disser outro valor). Se pagar, o contrato continua (art. 62, II). Se o proprietário mostrar que o depósito ficou incompleto, o inquilino tem 10 dias, contados da intimação, para completar (art. 62, III); se não completar, a ação continua pela diferença.

Essa saída não vale se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

A sentença e a desocupação

Se o inquilino não paga e o juiz decide a favor do proprietário, a sentença dá um prazo para a desocupação voluntária. No despejo por falta de pagamento, esse prazo é de 15 dias (art. 63, § 1º, b). Um recurso do inquilino não impede o despejo (art. 58, V), e neste caso o proprietário não precisa dar caução para executar a sentença (art. 64).

Passado o prazo, a desocupação é feita com oficial de justiça e, se for preciso, com arrombamento (art. 65). O despejo não pode ser executado até 30 dias depois da morte do cônjuge, de pai ou mãe, de filho ou de irmão de alguém que mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Se o inquilino abandonar o imóvel durante a ação, o proprietário pode pedir ao juiz para retomar a posse (art. 66). Antes da ação, não troque a fechadura por conta própria.

Depois

Com o imóvel de volta, confira o estado dele com a vistoria de entrada. Se a cobrança foi pedida junto com o despejo, o débito é cobrado na própria ação, e a execução pode começar antes mesmo da desocupação (art. 62, VI). Se não foi, ainda dá para cobrar depois, do inquilino e do fiador, em até 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).