Cobrança de aluguel: como cobrar todo mês e o que fazer no atraso

O que entra na cobrança do aluguel

A cobrança do mês é o aluguel mais os encargos do inquilino. O condomínio ordinário é dele (art. 23, XII, da Lei do Inquilinato). O IPTU e o seguro contra incêndio são do proprietário, salvo se o contrato os passar ao inquilino, o que é comum (art. 22, VIII); esse acordo vale entre os dois, e perante a prefeitura o IPTU continua sendo do imóvel. As despesas extraordinárias de condomínio, como obras na estrutura do prédio, ficam sempre com o proprietário (art. 22, X).

Quando vence

No dia que o contrato fixar. Se ele não fixa, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).

Pode cobrar adiantado?

Em regra, não: o aluguel é pago depois de vencido o mês. As exceções são a locação por temporada e o contrato sem nenhuma garantia, em que o proprietário pode exigir o pagamento adiantado (arts. 20 e 42).

A cobrança do mês, e quando ela atrasa

A ordem do que fazer, do vencimento ao recibo. Cada passo leva ao guia que o explica em detalhe.

1. 1

   Envie a cobrança antes do vencimento

   Com o mês, cada valor separado e o Pix. Uma cobrança clara evita a maior parte dos atrasos.

2. 2

   Atrasou: calcule o valor do dia

   Multa do contrato, juros de mora e correção monetária.

   Veja o próximo capítuloCalculadora de aluguel atrasado
3. 3

   Converse e cobre por escrito

   Uma mensagem curta e educada, em particular.

   Confira a cobrança e converse
4. 4

   Acione a garantia e notifique

   Fiador, seguro-fiança ou caução; uma notificação por escrito com o valor e um prazo.

   Acione a garantiaMande uma notificação
5. ou

   Acordo ou ação de despejo

   Um parcelamento por escrito, ou a ação, possível desde o primeiro aluguel atrasado.

   Acordo, se fizer sentidoDespejo por falta de pagamento
6. 5

   Recebeu: entregue o recibo

   Com cada valor separado.

   Veja o capítulo sobre o recibo

Multa, juros e correção

Depois do vencimento, o valor cresce com o que o contrato prevê:

• Multa por atraso: cobrada uma vez. O mais comum é 10%. A Lei do Inquilinato não fixa um teto e os tribunais divergem sobre percentuais maiores; o juiz pode reduzir uma multa excessiva (art. 413 do Código Civil).
• Juros de mora: pelos dias de atraso. Sem taxa no contrato, vale a Selic menos o IPCA para o período a partir de 30/08/2024 (art. 406 do Código Civil, com a redação da Lei 14.905/2024).
• Correção monetária: pelo índice do contrato; sem índice, o IPCA (art. 389).

Não faça: cortar água ou luz, trocar a fechadura, entrar no imóvel sem autorização ou retirar os pertences do inquilino. Isso pode ser crime e gerar um pedido de indenização contra você. O imóvel só volta pela entrega das chaves ou por ordem do juiz.

Guia completoInquilino não paga o aluguel: o que fazerDo primeiro dia de atraso à ação de despejo, com o que a lei permite, o que dá para cobrar e o que não fazer.

Garantia, protesto e despejo

Se o contrato tem garantia, ela vem primeiro: o fiador responde até a entrega das chaves, e o seguro-fiança cobre nos limites da apólice. O aluguel comprovado por documento pode ser protestado em cartório. Sem pagamento nem acordo, a ação de despejo pode incluir a cobrança do que está em atraso; se o contrato não tem garantia, dá para pedir uma liminar de desocupação em 15 dias.

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O recibo de aluguel

O proprietário é obrigado a dar ao inquilino um recibo discriminado, com cada valor separado. A lei proíbe a quitação genérica, aquele “recebi o aluguel do mês” sem os valores (art. 22, VI). Um recibo completo traz:

• quem pagou e quem recebeu, com CPF ou CNPJ;
• o imóvel e o mês de referência;
• cada valor: aluguel, condomínio, IPTU, multa e juros, se houver;
• o total, a data e a forma de pagamento.